¡¡Nuevo palo a la banca!! RECUPERA LOS GASTOS DE LA HIPOTECA: Notario, registro, gestión e impuestos.

Tras la buena noticia que se confirmó en navidades a modo de sentencia del tribunal de justicia de la Unión Europea, donde se reconoce a los afectados por las cláusulas suelo, su derecho a poder reclamar a las entidades financieras las cantidades pagadas de más durante toda su hipoteca, debido a que se dictó la retroactividad total, y por tanto, la nulidad de estas cláusulas de origen, seguimos de enhorabuena en cuanto a reconocimiento de derechos frente a la banca, ya que ahora deberán devolver aquello que pagaron los prestatarios por gastos notariales, registro, gestión e impuesto de actos jurídicos documentados.

La banca deberá devolver entre 4500 millones de euros y 6000 millones de euros en los próximos meses consecuencia de las citadas cláusulas suelo, donde se prevé según lo dictado en sentencia, que los afectados deban iniciar un procedimiento de reclamación y finalicen acudiendo a la vía judicial, ya que esta sentencia no es vinculante para las entidades financieras en sí, pero sí que lo es para los juzgados y tribunales españoles, quienes están obligados a seguir dicha doctrina fijada por el tribunal europeo.

A la espera de que se confirmen los pasos que va anunciando el gobierno para darle una solución rápida y menos costosa al conflicto de las cláusulas suelo, se baraja la posibilidad de una propuesta para intentar llegar a una solución extrajudicial para la devolución de los importes cobrados indebidamente. El Ejecutivo planea llevar al Consejo de Ministros del próximo día 13 un real decreto mediante el cual se impondrá una solución obligatoria de negociación, aunque eso no significará que los bancos tendrán que devolver el dinero de forma automática, ya que seguirán pudiendo acudir a los tribunales en caso de desacuerdo. La idea es facilitar una vía extrajudicial de negociación inicial entre la parte afectada y las entidades financieras para intentar acercar posturas y poder darle una solución rápida, algo que si no se produce, se deberá acudir a la vía judicial.

El Ministerio de Economía ha explicado que el Gobierno ha decidido poner en marcha un "procedimiento extrajudicial" en el que se van a regular los "plazos y garantías" con el objetivo de resolver con "celeridad" las reclamaciones.

De la negociación extrajudicial podrá derivarse o no un acuerdo. En caso de que no se alcance, los argumentos utilizados por las partes servirán de base para que los jueces dictaminen un fallo en cada caso.

Jurídicamente es discutible que el Ejecutivo pueda obligar a los bancos a acatar esa vía extrajudicial, por lo que con casi total seguridad, podrán seguir obligando al afectado a que tenga que acudir al juez para conseguir recupera su dinero, aunque eso sí, las entidades financieras quedarán retratadas ante la sociedad por no participar en una ética lógica.

A diferencia que en las cláusulas suelo, donde es el usuario quien debe motivar la falta de transparencia de las citadas cláusulas, en el caso de los gastos hipotecarios son afectados todos los que firmaron una hipoteca y pagaron los gastos de gestión, notario y registro, ya que no pudieron negociar en ningún momento con la entidad financiera quién de los dos sería el que pagaría dichos gastos, imponiéndoselo de manera imperativa en la mayoría de los casos al consumidor.

Aquí es importante recalcar que toda persona que firmó una hipoteca y tuvo que asumir los gastos de gestión, notaria y registro, se entiende que es un afectado, y por tanto, puede reclamar a la entidad financiera la devolución del importe pagado por estos conceptos, que normalmente en hipotecas medias suele tener un valor medio entre 3.000 y 4.500 euros.

Se prevé que lo que deberán devolver los bancos es mayor que lo que tienen que devolver por las cláusulas suelo, debiendo en este caso devolver una previsión de 18.000 millones de euros.

El fundamento de las reclamaciones que van a empezar a interponerse en masa, al igual que con las cláusulas suelo, se motiva en la Sentencia del Tribunal Supremo dictada en diciembre de 2015, quien fijó doctrina donde los bancos deben hacerse cargo al menos en parte de los citados gastos, por tanto, deberán devolver las cuantías que pagaron en su día quien firmó la hipoteca con ellos.

Esta Sentencia del Supremo, sentencia 705/2015, donde el BBVA y el Banco Popular era parte del procedimiento, declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados de del préstamo hipotecario. El texto del préstamo hipotecario que se llevó a los tribunales indicaba expresamente que “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

Esta redacción ha sido típica en la mayoría de préstamos hipotecarios que se han firmado, por lo que son muy similares las estipulaciones que se fijaron a la firma de dichos documentos.

Esta sentencia allana el camino, seguido posteriormente por otras muchas, como por ejemplo la de enero de 2017 dictada por un Juzgado de Granollers o la de diciembre de 2016 dictada por un Juzgado de Oviedo, o en instancias más elevadas las recientes Sentencias de las Audiencias Provinciales de Zaragoza o Pontevedra.

En el caso de la Audiencia Provincial de Zaragoza a modo de ejemplo, se declaró nula la citada cláusula de gastos de formalización, por lo que Ibercaja tiene que devolver los gastos de notario, registro de la propiedad, gestoría y parte del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Igual que como ha tenido que actuar el afectado por las cláusulas suelo, debiendo acudir a un abogado especialista, quien decida iniciar los trámites para conseguir recuperar su dinero pagado por este concepto, deberá actuar quien ha firmado una hipoteca y sufragó los gastos de notario, registro y gestión en la constitución, ya que deberá realizar la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceder a demandar ante los Juzgados.

Si como indicamos no hay una solución extrajudicial, porque el banco no quiere devolver el dinero, y por tanto, tenemos que dilucidar la problemática en los juzgados, será un procedimiento igual que en las cláusulas suelo, donde necesitaremos abogado y procurador.

No se asusten porque el coste es muy asumible para quien firmó una hipoteca y pagó los gastos de gestión, notario y registro, si ahora quiere recuperar ese dinero. En nuestro despacho estamos ofreciendo una primera consulta gratuita tanto a los afectados por las cláusulas suelo, como a aquellos que quieran informarse de la metodología para poder recuperar el dinero pagado por los gastos de formalización de la hipoteca (acuérdense que en este segundo caso son todos quienes firmaron una hipoteca, a diferencia de las cláusulas suelo que solo son afectados quienes las tenían en escritura).

Es importante tener en cuenta que podrán reclamar los pagos realizados por formalización de la hipoteca, aquellos que sigan teniendo vigente dicha hipoteca y quienes hayan liquidado el préstamo, si el último pago lo hicieron en el periodo anterior a los cuatro años al 23 de diciembre de 2015 que fue cuando se dictó la sentencia del Tribunal Supremo.

Los gastos que podemos reclamar son aquellos gastos pagados en la formalización de la hipoteca en concepto de notario, registro de la propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados que es diferente en cada Comunidad Autónoma y los gastos de gestoría.

En el concepto de los Gastos de notario y registro, el propio Tribunal Supremo indica que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Como no se ha podido negociar los citados gastos, el hipotecado está asumiendo unos gastos de forma imperativa, generando un desequilibrio, por lo que estamos ante una cláusula abusiva.

En el caso de los actos jurídicos documentados el Tribunal Supremo entiende que el sujeto pasivo del impuesto es la entidad financiera.

Por último, en el caso de los gastos de gestión se podrán solicitar siempre que hayan sido impuestos al prestatario como una obligación sin que este haya podido elegir gestora o hacerlo los trámites él mismo.

Nuestro despacho, Bufete Alberto Picón es especialista en derecho bancario, siendo referente en Navarra en el asesoramiento jurídico y demandas judiciales en derecho bancario, habiendo adquirido una alta experiencia en cláusulas suelos, swaps, participaciones preferentes y otros productos bancarios, consiguiendo un alto éxito en los tribunales en las demandas realizadas sobre productos bancarios.

B UFETE ALBERTO PICÓN OFRECERÁ ASESORAMIENTO JURÍDICO GRATUITO EN LA PRIMERA CONSULTA que realicen los lectores de Pamplona Actual, por su fidelidad al periódico y a la sección de consumo, y más concretamente a las publicaciones de Iñaki Iribarren García, abogado especialista en derecho bancario del Bufete Alberto Picón de Pamplona.

Para este asesoramiento gratuito inicial es necesario que soliciten cita previa en el número de teléfono 948171093 en horario de oficina o manden un correo a info@bufetepicon.com

Iñaki Iribarren García

Abogado MICAP 2327