Novedades sobre el vencimiento anticipado
Con la Sentencia dictada por Tribunal Supremo en pleno el 11 de septiembre de 2019, se hace eco el alto tribunal de la patata caliente que le dejó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El TJUE hace unos meses fijó el criterio sobre el vencimiento anticipado, no dando solución real al problema existente con el mismo, ya que dejó en manos de los jueces nacionales la posibilidad de hacer un análisis casa por caso para dilucidar si se podía aplicar la cláusula de vencimiento anticipado o no.
Es ahora, cuando el Tribunal Supremo ha metido mano en este asunto, ya que lo ha afrontado mediante la citada Sentencia de 11 de septiembre.
En dicho fallo, que no olvidemos se hace en pleno, la Sala primera la sala primera asevera en que “en primer lugar, que el préstamo hipotecario es una institución unitaria, un negocio jurídico complejo, en el que convergen dos figuras jurídicas inescindibles entre sí: el préstamo (derecho personal) y la hipoteca (derecho real). Y por ello mismo, la eventual supresión de la cláusula relativa al vencimiento anticipado conllevaría desnaturalizar el negocio, provocando así una quiebra sistémica en la relación bilateral que se produce entre el préstamo y la hipoteca”.
Para dilucidar esta inconcreción, el Tribunal Supremo acoge la doctrina de que se podrá entrar a analizar cada caso en concreto, para poder ver si se cumplen los requisitos indicados en el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario, que el vencimiento anticipado lo regula de la siguiente manera.
“Artículo 24. Vencimiento anticipado.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.”
Esta solución dada por el alto tribunal, concreta una doctrina fija para las ejecuciones hipotecarias, que deberá seguirse en los juzgados para las ejecuciones hipotecarias anteriores a la entrada en vigor de este cambio normativo, haciendo que se igualen en condiciones a lo que ha querido plasmar el legislador con el reciente cambio normativo.
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Iñaki Iribarren García
Abogado MICAP 2327