Derechos en la compra de una vivienda y cómo actuar ante irregularidades.
El
derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada es uno de los
principios rectores de la política social y económica de la
Constitución española.
Desde el punto de vista del
consumidor, dignidad se refiere al hecho de que el inmueble permite
desarrollar una vida personal y familiar en condiciones mínimas que
garanticen su habitabilidad, seguridad y salubridad.
A
lo largo del año se producen multitud de compraventas de viviendas,
tanto nuevas como de segunda mano.
Años atrás el nivel
de ventas de viviendas ha sido muy elevado acompañado del apogeo del
llamado boom inmobiliario. Actualmente ha descendido la cifra
considerablemente, aunque poco a poco va volviendo a unos índices
estables.
Cuando decidimos dar el paso de comprar una
vivienda debemos tener presente una serie de factores que nos
permitirán tener mayor seguridad en la operación.
En un
compraventa de vivienda debemos intentar analizar todos los factores
que pueden ser determinantes para decidirnos por la compra de una
vivienda o de otra, ya que será una de tus mayores compañías, ya
que vivirás en ella durante mucho tiempo y además, la estarás
pagando casi por igual periodo.
En esta guía intentaremos
indicaros los factores que debemos analizar antes de dar el paso de
comprar una vivienda, los derechos y obligaciones del comprador y por
último, las pautas a seguir para realizar un procedimiento de queja
y reclamación satisfactorio.
1.
Consejos antes de comprar una vivienda.
En
primer lugar, es importante analizar un importe máximo de gasto.
La
cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería
superar el 40% de los ingresos netos mensuales.
Divide tus
ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 40% de esos ingresos
mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad
ideal” de tu hipoteca.
A partir de esta mensualidad ya
sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar.
A la
hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.
También
hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda
que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio.
Estos
gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben
sumarse al precio de venta.
El importe de la hipoteca, más
tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el
que estarán incluidos los gastos).
En segundo lugar,
debemos tener presente la situación de la vivienda.
Si la
compra se está realizando a través de un Agente Inmobiliario será
él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los
trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario
deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el
buen fin de la operación.
Ayuntamiento:
Una de
las informaciones previas, es comprobar la situación de la vivienda
en términos urbanísticos. Se trata de consultar si futuros planes
urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública
o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno
alterando las circunstancias que influyen en su decisión.
Registro
de la propiedad:
Es un archivo de carácter público y
oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la
propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
El
Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se
encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como
anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de
usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.
Debes
asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al
corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos
judiciales, etc.
Si la vivienda está gravada con una
hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga,
el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la
firma.
Comunidad de propietarios:
Debes
solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad
de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al
corriente de los pagos a la comunidad.
El Notario debe
consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que
los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas
deudas.
Infórmate de si hay prevista derrama por gastos
extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada,
etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que
responde la vivienda independientemente de quién sea el
propietario.
Debes tener también en cuenta el gasto
mensual de comunidad y el número de vecinos.
Impuestos:
Es
importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos
ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades
inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y,
en todo caso, es necesaria para la inscripción en el Registro.
Cuando es una vivienda de segunda mano se debe revisar:
título de propiedad del transmitente, último recibo anual IBI
(Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana), certificado
comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al
corriente de pago de los gastos de comunidad, titularidad y estado de
cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad),
últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas,
et y la Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de
los inmuebles, obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en
viviendas con más de 20 años.
Si compra una vivienda en
promoción, la información disponible varía un poco ya que no
existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez
entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el
Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar
cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado
la División Horizontal.
2.
Principales derechos del comprador.
La
principal normativa aplicable a la compra de vivienda es la Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la Ley
7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la
contratación y el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias.
Derecho de información y
asesoramiento:
El derecho de información que
asiste al comprador aparece recogido el Real Decreto de 21
de abril de 1.989 sobre protección de los consumidores en cuanto a
la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de
viviendas, que impone a quienes se dediquen profesionalmente a
la promoción y venta de inmuebles la obligación de
informar.
Las principales características que tiene que
informar el vendedor son el nombre o denominación social de su
empresa, plano de la vivienda, descripción, materiales empleados,
instrucciones sobre el uso y conservación, datos de inscripción,
materiales empleados, instrucciones sobre el uso y conservación,
datos de inscripción, precio total, licencia de obra, estatutos,
pago de tributos, documento en que se formalizará, fecha de entrega
y fase en que se encuentra la edificación.
Derecho a
elegir notario:
La Escritura Pública ante
Notario supone una garantía esencial para el
comprador porque supone una prueba en juicio y fuera de él la propia
existencia del contrato de compraventa y lo pactado por las partes
contratantes en él. En virtud de su otorgamiento se adquiere la
propiedad sin ningún requisito ulterior.
La escritura
implica necesariamente un control del Notario sobre todos los
aspectos jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la
misma, estado de cargas, situación urbanística, aspecto fiscal,
etc), que coloca al comprador en una zona segura al margen de riesgos
y posibles ilegalidades.
La escritura pública goza de la
presunción de legalidad, que sólo puede ser destruida por una
sentencia judicial.
Una vez otorgada la escritura de
compraventa, será el Notario quien se encargue de realizar,
generalmente por medios telemáticos, los trámites administrativos
posteriores necesarios, tales como modificar la titularidad de
la finca en el Catastro, notificar la transmisión al Ayuntamiento a
efectos del llamado impuesto de plusvalía, e incluso liquidarlo,
presentar una copia de la escritura en el Registro de la Propiedad,
etc.
La inscripción en el Registro de la
Propiedad representa una segunda garantía ya que aporta un
efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de
la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros
implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas
jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad
en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a su
nombre.
Derecho a reclamar por los defectos o vicios que
se analizará en el siguiente punto.
3.
Pautas para reclamar por daños posteriores a la compra de una
vivienda.
Una
vez producido o detectado el daño, ya sea en la habitabilidad o un
daño estructural, , el comprador tiene dos años para interponer las
correspondientes acciones contra los agentes responsables de la
construcción del edificio.
Este plazo de prescripción
admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales. La mejor
opción aunque un poco cara es el burofax al promotor, constructor,
arquitecto o aparejador donde expliquemos los daños o defectos del
inmueble.
Debemos saber que si no se realizan acciones
judiciales de inmediato, es muy recomendable también ir
periódicamente mandando burofax para comunicar los defectos
persistentes, la evolución de los mismos y nuevos daños que puedan
aparecer.
Estos documentos aunque tienen un coste evitarán
que perdamos futuras acciones judiciales. En Comunidades de
Propietarios es importante no omitirlo, ya que es común delegar en
terceros la responsabilidad de comunicar las deficiencias o,
simplemente, es algo más complejo articular los trámites de
reclamación.
Debe tenerse en cuenta que para efectuar
reclamaciones extrajudiciales no será necesaria la aprobación en
Junta de Propietarios, siendo suficiente una reclamación efectuada
por el Presidente o el Administrador en nombre de la Comunidad. Sí
será necesario el acuerdo en Junta previo a la interposición de
demanda.
Los plazos de garantía varían entre el
año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos
de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos
relativos a la estructura del edifico. Estos plazos dependen de la
importancia del defecto.
Debe tenerse en cuenta que estos
plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el
promotor y esto supone un problema en caso de aquellas viviendas que
por las circunstancias del mercado han tardado más tiempo del
previsto en venderse.
Si el comprador no ha podido
realizar las acciones en los plazos que establece la Ley de
Ordenación de la Edificación no todo está perdido, pues aunque no
podamos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre
quedará vigente la responsabilidad contractual del
promotor/vendedor, que se extiende durante los 15 años posteriores a
la venta.
Si el promotor accede a reparar lo fallos es
importante que quede documentado por medio de un parte de trabajo o
similar que recoja la intervención realizada y en que fecha se
realiza. Esto es importante, porque en muchas ocasiones estás
reparaciones se limitan a parchear o disimular las consecuencias del
defecto, pero no las causas y con el paso del tiempo la patología se
reproducirá. Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en
cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la
que se hicieron reparaciones, hecho este relevante a la hora de
plantear futuras reclamaciones.
En la mayoría de los
casos los defectos constructivos afectan a varias viviendas y en
estas situaciones lo más recomendable será plantear una reclamación
conjunta por los propietarios afectados. Además de hacer mayor
fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un ahorro
en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que
acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.
Si
el defecto afecta a zonas comunes será la Comunidad de Propietarios,
representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para
reclamar o iniciar procedimientos judiciales.
No debe
olvidarse que cabe la posibilidad de acumular en una misma demanda
defectos de zonas comunes y de viviendas y locales privativos, ya que
jurisprudencialmente se ha reconocido la legitimación del Presidente
de la Comunidad para actuar en nombre de los propietarios en
determinados supuestos. Como es lógico, esta acumulación supondrá
un reparto de costes y un gran ahorro para los propietarios.
Si
las calidades de la vivienda no se corresponde con lo ofertado debe
recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele
adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor,
así como los folletos promocionales.
Independientemente
de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación
autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del
vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación
a la demanda por defectos constructivos.
Espero les haya
sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que
pueden ser de su interés relacionados con el derecho del consumidor
y derecho bancario.
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Iñaki Iribarren García Abogado MICAP 2327