Anteproyecto de la nueva ley hipotecaria: Puntos que modifica
Se ha hecho público recientemente el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ley con la cual quiere darse una protección mayor al consumidor para que las entidades financieras no puedan incluir en los contratos hipotecarios cláusulas abusivas y usuarias, totalmente desproporcionadas y fuera de la realidad de mercado, como ha estado sucediendo hasta la fecha.
Con el Anteproyecto aprobado se está ratificando unas necesidades que eran obvias porque ya desde Europa se estaban dando continuamente pautas para que se cambiaran muchos de los parámetros que se regulaba en la normativa española sobre hipotecas.
A primera vista, parece que se vislumbra una Ley hipotecaria que va a cambiar los principales puntos controvertidos de los contratos, regulándolos de forma más taxativa, limitando las posibilidades unilaterales de imposición bancaria.
Los principales puntos que va a regular de forma más favorable serían:
- Obligaciones del banco.
El consumidor tiene que recibir por parte del banco una ficha de información normalizada donde se detalles los parámetros esenciales que regirán en la hipoteca y otra ficha estandarizada donde se pondrá hincapié en aquellas cláusulas que sean más controvertidas.
Se deberán dar información con diferentes escenarios de mercado cuando se contrate una hipoteca variable, copia del contrato a firmar a posteriori y el detalle desglosado de las partes de los gastos de formalización que asumirá cada parte.
El consumidor será quien elija al notario, quien deberá informar de todo el contrato, dando especial hincapié a las cláusulas más controvertidas, debiendo informar con detalle al cliente, quien al finalizar deberá firmar un acta de conformidad donde manifiesta su conformidad con el conocimiento de todas y cada una de las cláusulas contractuales.
El notario deberá desechar aquellos contratos que contengan clausulas que hayan sido consideradas abusivas en sentencias judiciales firmes.
- Vencimiento anticipado
Las entidades financieras no van a poder solicitar la ejecución hipotecaria por impagos de las cuotas de un cliente, hasta que el impago suponga un 2% incluidos los intereses del total de la deuda (durante la primera mitad del contrato) y que el impago suponga un 4% incluidos los intereses del total de la deuda (durante la segunda mitad del contrato).
Es un cambio más protector que se hace eco de las exigencias que desde Europa llevaban años dando a España para que regulara este punto hipotecario amoldándose a lo que la mayoría de países de la Unión Europea ya habían regulado, no permitiendo la permisividad actual. Actualmente con tres meses de impagos un banco podía ejecutar la hipoteca pudiendo acudir al juzgado y pedir la totalidad de la deuda por incumplimiento en el pago de los consumidores, contrario a las exigencias europeas y la regulación de nuestros países vecinos.
- Hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa fueron un producto complejo que fue comercializado a personas de un status alto con unos ingresos fijos elevados, quienes picaron el anzuelo de la banca, entrando a contratar hipotecas que son inviables al entendimiento medio de un consumidor, algo que a la banca le dio igual y que además sedujo a estos consumidores al indicarles que era porque eran muy buenos clientes y por deferencia les ofrecían tales contratos, algo que fue además comercializado en un periodo de conocimiento de la banca de la volatilidad de las diferentes divisas frente al euro, haciendo que estarían netamente avocadas al fracaso y a la ruina, como de hecho ha sucedido.
No entrando a valorar más sobre ello, indicar que se va a regular que las hipotecas que se contraten con una divisa extranjera podrán cambiarse al euro , limitando mucho o regulando a mínimos las comisiones por el cambio.
- Cambio hipoteca variable a hipoteca fija.
Lo normal hasta la fecha en los últimos años fue la comercialización de hipotecas variables, lo que hacía que nosotros tendríamos una cuota cambiante desde el periodo de revisión del año hasta la siguiente revisión. Para hacer el cálculo se indicaba un índice de referencia que generalmente era el EURIBOR y un diferencia a aplicar, siendo revisado temporalmente, siendo lo normal cada 6 o 12 meses.
A día de hoy, y debido al mercado que ha regulado el EURIBOR en mínimos históricos, llegando a negativo, los bancos han visto una estrategia comercializadora de mayor rendimiento la comercialización de hipotecas fijas, que les dará una rentabilidad segura calculada a priori, por lo tanto el banco sabe lo que ganará con esta hipoteca, y por otro lado, el consumidor sabe lo que pagará todos los meses por su hipoteca, no sufriendo variaciones sea la volatilidad del mercado la que sea.
La hipoteca a tipo fijo debe ser analizada muy detenidamente y calculada al céntimo para poder comparar cuál es el riesgo que asumimos contratándola en vez de la variable, aunque nunca podremos saber si es mejor una a ciencia cierta u otra, ya que no tenemos el don de conocer como actuará el mercado a futuro, pero sí que podemos intuir a corto plazo o medio plazo, siendo más complejo al largo plazo.
- Reembolso anticipado
Actualmente el reembolso anticipado de capital pendiente estaba regulado de forma muy amplia, siendo el banco el que fijaba una comisión a priori muy alta sobre tal hecho. De hecho, basta con observar cualquier hipoteca firmada en los últimos 20 años para poder apreciar que las comisiones fijadas son muy elevadas.
Con el Anteproyecto se limita tal comisión, siendo diferente según el tipo de hipoteca contratada: para las hipotecas fijas será un 3% como máximo en los cuatro primeros años de vida de la hipoteca y un 4% a partir del cuarto año., mientras que para las hipotecas variables será de un 0,5% en los tres primeros años y un 0,25% a partir del tercer año. Este porcentaje siempre deberá calcularse sobre el capital amortizado.
- Adhesión a cláusulas predispuestas.
Ambas partes banco y consumidor tendrán la posibilidad de adherirse en cláusulas predispuestas de contratos tipo.
- Prohibición de vincular productos con la hipoteca.
En el Anteproyecto se hace eco de algo que desde el ámbito jurídico se ha defendido desde hace mucho tiempo, ya que no tenía cabida en la normativa actual, la vinculación imperativa de determinados productos con la hipoteca, véanse seguros del hogar y similares.
- Aplicación a consumidores y que realicen actividades empresariales incluyendo autónomos.
Esta ley será aplicable no solo a consumidores, sino que también podrá aplicarse a personas físicas con actividad profesional como autónomos.
Espero les haya sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que pueden ser de su interés relacionados con el derecho del consumidor, bancario, familia y fiscalidad.
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Iñaki Iribarren García
Abogado MICAP 2327