Alquiler. Gastos. Reparaciones. ¿Propietario o inquilino?
Uno de los temas que más consultas recibimos en el despacho suelen ser los alquileres, ya que muchos ciudadanos viven de alquiler o son quienes alquilan las viviendas como propietarios. También sucede lo mismo en el caso locales comerciales o naves industriales, aunque su regulación difiere.
El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas mediante el cual, el arrendador se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien. Por otro lado, el arrendatario se compromete a realizar los pagos acordados como contraprestación de este derecho de uso. Estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual.
Tipos de contratos
Los contratos de arrendamientos que solemos encontrarnos con mayor frecuencia son los contratos de arrendamiento de viviendas, contratos de arrendamiento de locales comerciales, contratos de arrendamiento de garajes, contratos de arrendamiento de negocio, etc. En este artículo nos vamos a centrar en el contrato de arrendamiento de vivienda, aunque habría que tener en cuenta que muchos de los aspectos que comentemos serán válidos para otros tipos de contratos de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es el documento que regirá el alquiler durante toda su duración. Lo más recomendable es dejarlo todo plasmado en un documento por escrito, en el que tienen que aparecer varias cosas de forma indiscutible. Para ello, es importante que las partes puedan asesorarse antes de firmar con un buen despacho de abogados que les facilite una redacción del contrato que se ajuste a la normativa vigente y en donde se recojan los principales parámetros a regular en base a lo que las partes hayan acordado, siendo lo más sensato para evitar futuras disputas o desavenencias.
Datos obligatorios del alquiler
Para comenzar, tienen que figurar en el contrato los datos de propietario e inquilinos y del inmueble objeto de arrendamiento. Además, también tiene que aparecer la fecha, la duración del contrato, la cantidad mensual a pagar o percibir y el importe entregado en concepto de fianza. Estos son los mínimos exigibles, aunque lo normal es realizar contratos mucho más extensos para fijar todos los conceptos en mayor detalle y precisión.
Derechos y obligaciones
En cada una de sus cláusulas, el contrato debe articular los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
Así, en líneas generales, el inquilino tiene que pagar la renta mensual, los suministros y encargarse del mantenimiento de la vivienda. El propietario, tiene que responsabilizarse de reparaciones por averías de desgaste habitual, pagar la comunidad de propietarios incluyendo cualquier derrama y el IBI.
En este sentido, y aunque es lo más correcto y habitualmente se cumplen estas condiciones, las partes tienen libertad de pacto para variar los derechos y obligaciones. Así, si en el contrato se especifica, el inquilino puede ser el que tenga que pagar la comunidad o el IBI, ya que prevalece el pacta sunt servanda.
Duración del contrato
El inquilino puede quedarse en la vivienda durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones.
Así, si el alquiler se firma por menos de tres años, el contrato se prorroga de forma automática anualmente hasta sumar un mínimo de tres años.
Si en el contrato de alquiler no se estipula su duración, se entenderá que el contrato se hace por un año y se prorrogará también de forma automática cada vez que se cumpla un año hasta sumar un mínimo de tres años.
El propietario puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él o familiares directos, pero debe avisar a su inquilino con un mínimo de dos meses de antelación. La prórroga del contrato de alquiler, una vez pasados los primeros tres años, es de un año. Suele ser bueno que cuando pasa un cierto tiempo se vuelvan a revisar las condiciones del contrato y se firme uno nuevo, así no tendremos un contrato que no esté actualizado para con la realidad.
Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar la vivienda cuando quiera sin tener que justificarlo, siempre que avise con 30 días de antelación. Para mayor seguridad, el propietario suele incluir en el contrato, que si el inquilino deja la vivienda en alquiler antes de tiempo, debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Tras los primeros tres años de alquiler el propietario tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos tres años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. Si pasan esos tres primeros años y nadie dice nada el contrato se prorrogará necesariamente un año más y, a partir de entonces, se funcionará con prórrogas anuales.
Reparaciones
En un principio es el propietario quien debe responsabilizarse de realizar todas las reparaciones que sean necesarias en la vivienda con el objetivo de mantener la habitabilidad de la misma. Una casa de alquiler debe contar con todas sus instalaciones en perfectas condiciones para ser usadas, con las paredes lo más higiénicas posible, con los suministros funcionando correctamente, etc.
Existen dos supuestos en los que el arrendatario deberá hacerse cargo de los costes por los daños producidos en la vivienda:
Cuando el desperfecto haya sido causado por el propio inquilino a través de un golpe, una mala instalación, un mal uso de los elementos integrados en la vivienda, etc.
Cuando se trate de una pequeña reparación a causa del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Por ejemplo si por el uso de la nevera o lavadora, éstas requieren cierta reparación.
Para intentar evitar cualquier conflicto entre propietario e inquilino, lo más recomendable es tratar el tema desde el primer momento, es decir, desde que se firma el contrato para que quede todo reflejado en este documento. De esta forma, tanto uno como otro podrán acogerse en caso de desacuerdo.
Actualmente existen seguros que cubren todo este tipo de reparaciones e imprevistos que puedan surgir en una vivienda en alquiler, seguros específicos para viviendas que se van a destinar a alquiler.
Fianza
La entrega de un mes de fianza en metálico es obligatorio en los arrendamientos de vivienda y deberá ser depositada en la oficina pública que corresponda a cada Comunidad Autónoma.
Esta fianza no se puede actualizar durante los tres primeros años de alquiler, pero una vez pasado ese periodo y cada vez que se prorrogue el alquiler, el propietario podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta que quede igual a una mensualidad de la renta vigente.
Si la duración del contrato de alquiler es más de tres años, el propietario e inquilino pueden pactar cuál será su actualización y dejarlo por escrito. Si no hay nada estipulado, se entenderá que se quiere aplicar lo mismo que en la actualización de la renta.
Además de esta fianza obligatoria, el propietario también puede pedir una garantía adicional como puede ser un aval personal o bancario o un seguro de alquiler.
Impuesto de la Renta
De cara a la declaración de la renta, que finaliza el próximo 22 de junio, debe tenerse en cuenta una serie de gastos que pueden ayudarte a reducir tus ingresos.
Si tu eres el propietario o arrendador debes de tener en cuenta que te puedes deducir los siguientes conceptos:
Gastos de contribución urbana del inmueble
Gastos de reparación y conservación
Los gastos de la comunidad de propietarios
Un porcentaje del valor del inmueble
Si eres el inquilino del piso, te podrás deducir de lo que pagas de alquiler de vivienda que constituya su domicilio habitual, el 15 por 100 de las cantidades satisfechas, con un máximo de 1.200 euros anuales, siempre que concurran los siguientes requisitos:
Que no tenga rentas superiores, excluidas las exentas, a 30.000 euros
Que las cantidades satisfechas de alquiler excedan del 10 por 100 de las rentas
del periodo, excluidas las exentas.
Espero les haya sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que pueden ser de su interés relacionados con el derecho del consumidor y derecho bancario.
Si están interesados en más información pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio de Asesoramiento Jurídico, así como las materias que dilucidamos en Defensa Judicial.
Iñaki Iribarren GarcíaAbogado MICAP 2327